Question 1

최근에 시니어들이 많이 이용하는 '리버스 모기지'란 무엇인가요? 2022. 03. 08

Accepted Answer

은퇴 준비가 되어 있지 않은 중산층 시니어들이 은퇴를 하면서 시니어들에게 제공되는 임대 주택에도 들어가지 못하고 남아 있는 모기지 페이먼트를 계속하면서 더욱 어려운 상황에 빠지게 됩니다.

이때 이같은 상황에 있는 주택을 소유한 시니어들이 사용할 수 있는 좋은 방법이 리버스 모기지입니다. 예전에는 많은 시니어 분들이 자신의 집을 자녀들에게 물려주기 위해 집 페이먼트를 하면서 페이오프 하려고 하셨지만 최근에는 자신이 소유한 주택을 통해 남은 여생을 안정적이고 풍요롭게 살기 위해서 리버스 모기지를 선택하는 분들이 많습니다.

리버스 모기지를 한다고 해서 리버스 모기지가 종료될 때 그 주택의 모든 에큐티가 없어지는 것이 아니라 리버스 모기지가 종료되는 시점에 다시 리버스 모기지를 통해서 받은 돈을 계산하고 에큐티를 계산하게 됩니다.

리버스 모기지는 62세 이상으로 자신이 소유한 주택이 에큐티를 가지고 있을 때 이용할 수 있습니다. 즉 자신이 소유한 주택 가치를 이용해서 일시불이나 월 고정 지불금 또는 신용 한도액으로 자금을 받을 수 있습니다. 현재 자신이 소유한 주택이 모기지 페이먼트를 내고 있더라도 리버스 모기지를 이용하면 주택 소유자가 대출금을 지불하지 않고 오히려 주택을 통해서 일정 금액을 받을 수도 있습니다.

리버스 모기지의 작동 방법은 주택 소유자가 대출 기관에 지불하는 대신 대출 기관이 주택 소유자에게 지불하고 주택 소유자는 이러한 지불금을 받는 방법을 선택할 수 있으며 받은 금액에 대해서만 이자를 지불합니다. 이자는 대출 잔액에 반영되어 집주인이 선불로 지불하지 않습니다. 집주인도 집에 대한 소유권을 유지합니다. 대출 기간 동안 주택 소유자의 부채는 증가하고 주택 자산은 감소합니다.

리버스 모기지를 사용하시는 분은 62세 이상으로 주택 자산이 가장 큰 자산이고 주택을 유지하면서 기본적인 생활비를 충당하기 힘들 때 리버스 모기지로 현금을 얻고 생활비를 충당하기에 좋은 방법입니다. 즉 리버스 모기지를 통해서 재산세 유지비 및 보험을 유지하고 12개월 이상 집을 비우지 않고 살아간다면 리버스 모기지를 통해서 현금을 받을 수 있는 것입니다.

Question 2

최근에 이자율이 상승했는데 어떤 분들이 융자와 재융자에 대한 문의를 하시나요? 2022. 02. 22

Accepted Answer

서서히 오르던 이자율이 현재는 지난 달보다 0.375%정도 올랐습니다. 작년 연말에 비하면 0.875%정도 상승했기 때문에 많이 올랐습니다. 하지만 이것은 펜더믹이 시작할 때와 거의 비슷한 이자율입니다.

현재 주택을 소유하고 계신 많은 분들이 여전히 재융자를 문의하십니다. 그 동안 여러 가지 이유로 재융자를 미루셨다가 늘어난 주택의 에큐티를 통해서 Cash out 하시고자 하는 분들입니다. 이자율이 오르기 전에 cash out을 해서 쌓여 있던 카드빚이나 다른 비즈니스를 하기 위함입니다.

주택에 충분한 에큐티를 가지고 있는 분이 크레딧도 좋으시다면 아직도 Cash out을 통해서 자금을 마련하기 좋은 시기라고 할 수 있습니다. 뿐만 아니라 텍스리턴이나 W2와 같은 인컴 서류 없이 비즈니스의 P & L이나 WVOE로 주택을 구입하거나 재융자할 수 있는 프로그램을 많이 사용하고 있습니다.

앞으로 계속해서 이자율이 오르게 될 예정이기 때문에 Cash out이 필요하시거나 Cash out을 통해 주택을 구입하려고 하시는 분들의 문의가 많습니다. 이런 분들은 현재 올라간 에큐티를 통해서 cash out을 한 후에 앞으로 2nd 홈이나 투자용 부동산을 구입할 계획을 가지고 계신 분들 입니다.

리버사이드나 센버나디오 카운티는 이자율 상승으로 조금씩 부동산 시장이 Slow해지는 경향을 보이고 있기 때문에 오렌지 카운티나 LA 카운티에 있는 집에서 Cash out을 해서 LA 외곽지역에 투자용 주택을 구입하려는 계획을 갖고 계신 겁니다.

현재 LA 외곽지역은 더 이상 오르지 않고 있습니다. 하지만 LA와 오렌지 카운티의 부동산 시장은 이자율이 오르더라도 집값이 조금씩이라도 계속해서 상승하고 있습니다. LA와 오렌지 카운티의 집 가격이 내려가지 않는 이유 중 하나는 이 지역의 렌트비가 팬더믹 이후 크게 상승하고 있기 때문입니다.

주택 구입 및 주택 융자와 재융자 Cash out 융자에 관해 언제든지 문의해주시면 성실히 도와드리도록 하겠습니다.

Question 3

2022년 모기지 이자율 상승이 미국 부동산에 미치는 영향은 무엇인가요? - 2022.02.08

Accepted Answer

미국 부동산의 주택 판매가 2019년에는 500만 건 정도가 되었습니다. 이때까지만 해도 미국 주택 시장은 큰 성장이 없는 정체된 상태였습니다. 하지만 2020년 펜더믹 이후에 이자율이 내려가고 주택 환경은 어디에서나 살고 일할 수 있는 자유 즉 원격 하이브리드 작업 스타일이 가능한 장소가 되었습니다. 그래서 미국 주택 시장은 새로운 역동성을 갖게 되었습니다. 전국 부동산 중개인 협회에 따르면 2020년에는 560만 건의 주택 판매가 있었고 2021년에는 약 600만 건 이상의 주택이 판매되었습니다.

Realtor.com 수석 이코노미스는 2022년에는 26-35세의 밀레니엄 세대들이 인건비 상승등의 수익 증가 요인으로 경제적으로 더욱 풍요로워지면서 새로운 주택을 구입할 여력을 갖게 되었다고 보고했습니다. 주택 건설업자들도 주택 생산을 늘려서 2022년에는 단독 주택 건설이 5% 이상 증가할 것으로 보고 있지만 이런 증가는 미국 밀레니엄 세대의 주택 수요와 기존 주택 시장의 수요를 따라가는 것이 어려울 것으로 예측하고 있습니다.

또한 2022년에는 그동안 정체되었던 주택 임대료의 상승이 예상 되기 때문에 주택을 구매하려는 첫 구매자에게 주택 구입에 대한 더욱 강력한 동기부여를 줄 것으로 보입니다. 이런 상황 때문에 주택 가격 상승과 모기지 이자율 상승의 문제가 발생하여도 여전히 주택의 시장 수요가 크기 때문에 대략 7.1% 주택 가격 상승이 예상되고 있습니다. 하지만 이자율 상승으로 인한 집값 하락을 예측하는 전문가들도 있습니다.

전반적인 미국 부동산 시장은 이자율 상승 등으로 집값이 떨어질수 있지만 주택 매물이 부족하고 주택 수요가 많은 산호세 LA 카운티 오렌지 카운티 등에서는 리스팅 가격에서 5만에서 10만 달러 이상으로 오퍼를 넣고 모든 컨틴전시를 제거하지 않으면 주택을 구입하기 어려운 상황입니다. 결론적으로 주택 구입 전략은 주택을 구입하려는 지역에 따라 달리 세워 접근하셔야 하는 것입니다.

Question 4

현재 모기지 상황과 인컴 서류 없이 받을 수 있는 융자는 어떤 것이 있나요?

Accepted Answer

미국 모기지 금리는 미국 10년 국채와 연동되어 있는데 미국 국채 금리가 작년 연말 1.45% 정도였고 지금 1.875% 정도까지 올랐습니다. 그래서 작년과 비교했을 때 모기지 금리는 현재 30년과 15년 모두 0.5-0.625% 정도 올라갔습니다.

작년 연말에 15년 2.25%로 재융자를 받으신 분이라면 현재는 15년 고정으로 2.75-2.875%를 받으셔야 합니다. 수치 상 많이 올라간 것처럼 보이지만 펜더믹이 시작되기 전으로 돌아간 것으로 보면 됩니다. 즉 현재 금리가 정상적이라고 할 수 있습니다.

이런 상황에서 인컴 서류 없이 융자를 받는 프로그램이 인기를 끌고 있습니다. 최근에는 No docs 융자 프로그램 중에 하나인 P and L 융자 프로그램이 인기입니다. 세금보고나 W2 같은 인컴 서류가 없어도 비즈니스의 P and L을 통해서 융자를 받는 프로그램입니다. No docs 융자 플랜보다 상당히 이자율이 낮은 편이며 CPA가 자신의 비즈니스에 대한 P and L을 작성해주면 됩니다.

두 번째는 No income docs 플랜입니다. 인컴에 대한 세금보고 W2와 같은 인컴 서류가 필요 없으며 심지어 P and L 같은 서류도 필요 없습니다. 단순히 다운 페이먼트가 대략 30% 이상이면 되고 외국인도 융자가 가능하지만 영주권자와 700점 이상의 크레딧 점수가 되면 비교적 쉽게 융자를 받을 수 있습니다. 하지만 P and L 융자 플랜보다는 이자율이 높은 편입니다.

세 번째는 DSCR 융자 플랜입니다. 이 융자는 기본적으로 투자용 주택을 위한 융자 플랜입니다. DSCR 론의 기본 구조는 투자용 주택을 통해서 나오는 렌탈 수입이 투자용 주택을 구입하는 데 들어간 융자 금액의 페이먼트와 일대일 정도 비슷할 경우 받을 수 있는 론입니다. 즉 어느 정도의 렌탈 수입이 증명되어야 하고 그런 렌탈 수입과 투자용 주택을 다운하고 론을 해서 지불하는 페이먼트가 비슷하면 됩니다. 그러므로 DSCR 론 역시 20-30%의 다운페이먼트가 필요한 론입니다.

▶문의: (714)472-4267

Question 5

2022년 상반기 모기지 이자율 상황과 주택 시장 상황은 어떨까요?

Accepted Answer

최근에 모기지 이자율이 급격하게 상승하고 있습니다. 아직 미국 연준에서 기준금리를 올리지 않았음에도 모기지 이자율이 상승하고 있습니다. 프레디 맥의 발표에 따르면 30년 평균 고정금리는 지난 주 3.11%에서 3.22%로 상승했고 앞으로도 더 상승할 가능성이 있는데 이것은 1년 전 모기지 금리는 2.65%였을 때 보다 상당히 올라간 상황입니다.

지난 2년 동안 유지해 온 낮은 모기지 이자율은 주택 붐을 일으키는 주요 원인이었고 팬더믹 기간 동안 많은 바이어들이 큰 집을 낮은 이자율로 구입하는 것을 선호했습니다. 또한 주택 바이어들은 낮은 이자율과 시중에 풀린 여유자금으로 본인의 두 번째 주택이나 투자용 주택을 많이 구입하였습니다. 하지만 현재 모기지 이자율의 상승 속에서 앞으로 주택 매물이 시장이 얼마나 나오게 될지 또한 시장에 나온 매물들이 어떻게 시장에서 팔리게 될지를 예측하는 것이 쉽지 않습니다. 그래서 2022년 모기지 이자율 상승이라는 새로운 환경 속에서 주택을 구입하려는 바이어들이 언제 주택을 구입하는 것이 좋을지 고민이 깊어지고 있는 것입니다.

이럴 때 이자율 변화를 통해서 모기지 페이먼트의 변화를 살펴보면 현재 평균적인 모기지 론의 대출 금액과 이자율을 볼 때 30만 달러 대출에 모기지 이자율 3.25%일 때 매월 1305달러이고 1년 전 30만 달러에 모기지 이자율이 2.65%일 때는 매달 페이먼트가 1209달러였습니다. (세금과 보험 미포함) 이 두 수치를 볼 때 이자율은 크게 상승한 것 같지만 사실 매달 내야 하는 페이먼트가 크게 상승한 것이 아니라고 할 수 있습니다. 또한 올해 주택을 구입하려는 바이어가 이자율의 상승으로 집 가격 하락을 기대하고 좀 더 주택 가격이 떨어지는 것을 기다리는 경우에 집 가격은 조금 하락하더라도 시간이 갈수록 이자율이 더욱 상승하게 되면 주택 구입에 들어가는 매달 페이먼트는 별 차이가 없다는 것을 알아야 합니다.

그리고 남가주 지역에서 주택을 구입하고자 하시는 분은 남가주 주택 가격은 급격한 하락이 거의 없기 때문에 지나치게 주택 가격 하락을 기다리는 것보다는 내가 필요할 때 구입하는 것이 가장 올바른 시기라고 할 수 있습니다.

▶문의: (714)472-4267

Question 6

2021년 세금보고 준비해서 내년에 융자 준비는 어떻게 해야 할까요?

Accepted Answer

먼저 비즈니스를 운영하시는 분들을 중심으로 설명을 드린다면 비즈니스를 5년 이상 운영하시고 융자나 재융자를 받으실 때 지난해 1년의 비즈니스 인컴으로 재융자 융자를 받으실 수 있습니다. 비즈니스를 2년 이상 5년 미만을 운영하셨다면 지난 2년 치의 비즈니스 인컴을 통해서 재융자와 융자를 받으실 수 있습니다. 비즈니스를 5년 이상 운영하신 분들은 한 해의 비즈니스 인컴으로 융자가 가능하기 때문에 한해 세금보고를 잘 준비하시면 보다 쉽고 효과적으로 융자를 받으실 수 있습니다.

두 번째 통상적으로 세금보고를 할 때 CPA와 상의해서 최대한 절세방법을 찾아서 하게 됩니다. 하지만 융자를 생각하시는 분들이 너무 많이 절세를 하게 되면 비즈니스를 통해 나오는 인컴으로 필요한 만큼의 융자를 받을 수 없게 됩니다. 그러므로 2022년에 융자가 필요하신 분은 필요한 융자금액을 예상하고 그 융자 금액이 가능한 세금보고를 해야 합니다.

자영업자들은 세금보고가 커버드 캘리포니아와 같은 의료보험과도 밀접한 연관을 가지고 있기 때문에 세금보고할 때 고려 사황이 많지만 세금보고를 잘 준비하셔야 융자를 받을 수 있습니다. 혹시 융자를 위한 세금보고 준비에 대하여 문의가 있으면 도와드리도록 하겠습니다.

세 번째 내년 상반기는 주택 구입이나 모기지 재융자의 최적의 기회입니다. 내년 상반기는 모기지 금리가 오르기 바로 전이기 때문에 2021년에 세금보고를 잘 준비하신 후에 내년 상반기에 융자를 받으신다면 가장 좋은 타이밍이 될 것입니다. 내년 상반기가 융자 받아 주택을 구입하기 가장 좋은 이유는 보통 이자율 상승과 함께 주택 가격이 하락하게 되는데 이럴 때 주택 구입자의 입장에서는 주택 가격이 하락하여 좋지만 이자율이 동시에 상승하게 때문에 주택 가격 하락의 이점이 상쇄되는 경우가 많습니다.

뿐만 아니라 남가주 지역은 집 가격이 내려가도 우리가 원하는 만큼 내려가기 힘들고 오히려 보합세를 유지할 가능성이 많이 있기 때문에 내년 상반기 이자율이 오르기 전에 융자를 받아 주택을 구입하시는 것이 좋을 것으로 예상됩니다.

▶문의: (714)472-4267

Question 7

No docs 론의 장점과 No docs 론이 필요하신 분들은 누구일까요?

Accepted Answer

No docs 론의 장점은 첫째 세금보고와 같은 서류가 필요 없습니다. 둘째 no docs 론으로 재융자가 가능합니다. 셋째 소유한 property에 에큐티가 충분히 있다면 cash out도 가능합니다.

최근에 타주에 살고 계신 시니어 분이 40여만 달러의 주택을 full cash로 구입하려고 하다가 돈이 5만 달러 정도 모자라는 상황이 되었습니다. 그래서 5만 달러를 융자 받고 주택 융자를 받으려고 하니까 융자를 위한 인컴이 부족하여 융자를 받을 수 없어 주택 구입을 포기해야 하는 상황이었습니다. 이 분은 No docs 론에 대하여 듣고 문의해 오셨습니다. 결국 가지고 계신 돈을 모두 긁어모아서 집을 구입하시지 않으시고 대략 10만 달러 정도를 no docs 론을 통해서 융자를 받으시는 플랜을 사용하셨습니다.

두 번째 경우 또 다른 분이 8% 이상의 하드머니로 집을 investment 해서 구입하셨습니다. 이자율이 너무 높아 고민하다가 No docs 재융자론을 문의하셨습니다. 이렇게 no docs 론은 재융자도 가능합니다. No docs 재융자의 이자율도 4-5%로 사이로 가능합니다. 그뿐만 아니라 집의 에큐티가 있으면 재융자와 함께 cash out까지 가능합니다.

No docs 론의 구조는 30% 이상 다운페이 할 돈이 있으면 세금보고와 페이롤 같은 인컴 관련 서류가 없어도 No docs 론으로 주택 융자를 받을 수 있습니다.

No docs 론을 받으실 때 대출자가 다른 property를 가지고 있다면 그 property의 payment는 이미 충분하다는 proof만 있으면 됩니다.

계속되는 인플레이션으로 모기지 이자율도 계속해서 올라가고 있고 full document 론도 3% 정도의 이자율로 모기지 융자를 해야 하는데 4%-4.5% 정도의 이자율로 모기지론을 no docs으로 issued 할 수 있다는 것은 아주 좋은 조건이라고 할 수 있습니다. 필요하신 분 문의해 주시면 성실히 도와드리겠습니다.

▶문의: (714)472-4267

Question 8

세금보고 W2 같은 서류 없이도 주택융자를 받을 수 있나요?

Accepted Answer

이런 론을 No docs 모기지 론이라고 합니다. 파격적이라고 할 정도로 아무 서류도 요구하지 않고 30% 정도의 다운페이만 있으면 주택융자를 받을 수 있습니다. 최근 대부분의 론은 세금보고와 bank statement를 기본으로 요구하고 직장에서 나오는 인컴을 사용해서 론을 진행할 수 있습니다. 세금보고를 요구하지 않는 스테이트 인컴 론 역시 최소한 CPA가 만든 profit and loss 서류를 요구합니다.

하지만 No docs 주택융자는 어떤 서류도 요구하지 않고 오로지 30% 이상만 다운할 수 있고 미국 안에 있는 은행에 30% 정도의 다운할 돈이 준비되어 있기만 하면 됩니다.

렌더가 이런 파격적인 조건을 제시하는 것은 건물 구입에 30% 이상을 다운하고 크레딧 점수가 좋은 대출자가 굳이 페이먼트를 디폴트하고 자신이 다운한 돈을 다 날려 버리지 않을 것이라는 확신이 있기 때문입니다. 2백5십만 불까지 융자가 가능하고 4 유닛까지 주택융자로 받으실 수 있으며 상업용 건물을 구입하는 것도 가능합니다. 2백5십만 불까지 융자를 받으시려면 35%까지 다운 페이먼트를 높이시면 되고 이자율은 3.99%부터 시작됩니다.

대신 No docs 론은 크레딧 점수가 중요한데 최소한 700점 이상이 되면 가능합니다. 영주권이 없어도 이 론을 사용할 수 있습니다. 영주권이 없는 한국인이 이 론을 사용하려면 한국 은행의 잔고를 나타내는 letter와 한국 여권 그리고 미국에 본인 이름으로 은행 구좌가 오픈되어 있기만 하면 됩니다. 한 가지 유념해야 할 것은 이 융자에는 pre payment penalty 규정이 있습니다.

론의 타입은 30년 고정과 15년 고정 7년 고정이 가능하고 본인의 돈이 부족할 때 부모님이나 다른 분의 돈을 gift로 받으실 수도 있습니다. 기본적으로 이 론은 income property를 구입하기 위한 론이기는 하지만 자녀나 가까운 가족을 위한 사용하실 수도 있습니다.

최근에 융자 서류가 부족하신 분들을 위해 개발된 론으로 관심이 있으신 분은 적극 활용해 보시기를 추천합니다.

▶문의: (714)472-4267

Question 9

인컴과 직장 세금보고 없이도 융자를 받아서 인컴 프로퍼티를 구입할 수 있는 론이 있나요?

Accepted Answer

네 DSCR이 있습니다. 수중에 또 다른 건물을 구입할 수 있는 충분한 자금이 있지만 은퇴 후 직장이 없기 때문에 고정적인 인컴이 없고 세금보고도 없기 때문에 융자를 받지 못해서 건물을 구입하지 못하시는 분들이 multi units이나 single unit 인컴 프로퍼티를 구입하기 위해 사용하실 수 있는 론입니다. 구입하려고 하는 건물에서 나오는 렌탈 인컴이나 렌탈 agreement를 통해서 보여지는 인컴과 건물을 구입하시려는 분이 받으시는 론의 페이먼트 즉 세금과 보험과 HOA fee를 포함한 금액이 일대일로 맞게 되면 바로 융자가 되는 것입니다.

DSCR은 통상적으로 많은 서류가 필요하지 않는 론입니다. 세금보고가 필요 없는 스테인컴 론도 employment가 필요하고 CPA의 profit and loss가 필요하지만 DSCR 융자는 이런 모든 서류 없이도 융자가 가능합니다. 기본적으로 30년 고정 15년 고정 7년 변동도 가능하며 Interest only 융자도 가능하고 크레딧 점수가 좋을수록 훨씬 좋은 이자율을 받을 수 있습니다. DSCR 론으로 4 유닛까지의 주택융자도 가능하고 그 이상 유닛의 커머셜 융자도 가능하기 때문에 상당히 유용한 론이라고 할 수 있습니다. 예를 들면 150만 불의 건물을 구입하기 원하는데 대략 60만 불을 다운하고 90만 불을 론을 했는데 90만 불의 론의 페이먼트와 세금과 보험이 6300불 정도 나오는데 렌탈 인컴에서 6300불 정도가 나오게 되면 DSCR 융자가 가능해지는 것입니다.

그러므로 충분히 다운페이 할 자금을 가지고 계신 분이 세금보고와 인컴과 직장 없이도 인컴이 나올 수 있는 건물을 구입할 수 있는 가장 좋은 융자 방법이라고 할 수 있으며 여기에 융자를 받으시는 분이 크레딧 점수가 좋다면 더 좋은 이자를 받을 수 있습니다. 최근에 렌탈 인컴 프로퍼티를 염두에 두고 개발된 융자로서 관심이 있으신 분은 적극 활용해 보시기를 추천합니다.

▶문의: (714)472-4267

Question 10

세금보고와 페이롤이 충분하지 못할 때 사용할 수 있는 론이 있나요?

Accepted Answer

스테이트 인컴 론이나 포토폴리오 론이라고도 불리는 Non-QM 론을 사용하실 수 있습니다. 이런 론의 특징은 세금보고와 페이롤이 없어도 융자가 가능하다는 것입니다. 그럼 Non-QM 론을 받기 위해서 필요한 것이 무엇일까요?

첫 번째 조건은 충분한 다운 페이가 있어야 합니다.

이런 Non-QM 론을 해 주는 렌더는 충분한 세금보고가 없어도 충분한 다운 페이를 담보로 융자를 내주는 것입니다. 그래서 항상 20% 이상의 다운 페이를 요구하고 다운 페이가 많아질수록 좋은 이자율을 주게 됩니다.

요즘처럼 명목상 서류상으로 비즈니스가 잘 되지 않아서 세금보고를 제대로 하지 못했지만 연방정부 주 정부로부터 비즈니스를 살리기 위한 많은 융자를 받아 자금이 그나마 있는 비즈니스 오너들이 사용할 수 있는 론입니다.

두 번째는 높은 크레딧 점수 즉 700점 이상의 크레딧 점수를 요구합니다. 세금보고와 페이롤은 부족해도 크레딧 점수를 통해서 이 대출자가 앞으로 계속해서 모기지 페이먼트를 잘 낼 수 있는 사람인지를 확인하는 것입니다. 그래서 일반적인 컨퍼밍 론 이상으로 높은 크레딧 점수를 가진 대출자에게 상대적으로 좋은 이자율을 제공합니다.

세 번째는 세금보고로 인컴을 충분히 보여줄 수 없지만 그래도 2년 이상 성실하게 일을 하고 있고 나름대로 상당한 인컴으로 일을 하고 있다는 것을 확인해줄 수 있는 직장이 있다면 Non-QM 론이 가능합니다. 컨퍼밍 론을 받을 때도 대출자의 현재 직장이 몹시 중요해서 융자한 돈을 펀딩하기 직전까지 대출자의 직장을 확인하지만 바로 Non-QM 론도 앞으로 받을 모기지 융자를 충분히 페이먼트할 수 있는 직장이 있는지를 더욱 확실하게 확인하게 됩니다.

네 번째로 현재 소유하고 있는 집의 LTV(집의 가치대비 융자금액)가 낮고 이 집을 통해서 cash out도 필요하지만 세금보고로 진행하는 융자가 힘드신 분들이 이 융자를 사용하실 때 큰 도움이 되실 수 있습니다.

▶문의: (714) 472-4267

Question 11

렌탈 프로퍼티(Income property) 투자 방법을 알려주세요.

Accepted Answer

저금리 시대에 많은 투자 전략이 있습니다. 하지만 그중에 효과적인 투자 전략 중에 하나는 렌탈 프로퍼티 (Income Property)를 통한 투자 전략입니다.

자신이 계속해서 살 집에 투자할 뿐만 아니라 렌탈 프로퍼티로 전략으로 집을 소유하는 것입니다. 렌탈 프로퍼티의 단점으로 초기에 집을 구입하는데 일정분의 다운페이먼트가 들어가고 매달 들어가는 페이먼트가 부담이 되기도 하지만 한번 구입한 후에 Property Rent (프로퍼티 렌트)를 통해서 페이먼트가 안정적으로 들어오는 시점이 되면 다른 투자와 비교할 수 없는 양질의 수입원이 되는 것입니다.

지금 같은 저금리 시대에 렌탈 프로퍼티로 집을 구입하게 될 때 생각보다 좋은 이자율로 집을 구입할 수 있습니다. 즉 자신의 집을 구입하기 위해서 적용받는 이자율보다 그리 높지 않은 이자율을 적용받아 렌탈 프로퍼티를 구입할 수 있는 기회를 맞이했습니다.

렌탈 프로퍼티는 주식 시장같이 단기간에 고소득을 올리는 경우는 없지만 장기적으로 안정적인 소득을 올리게 되고 시간이 지나면서 인플레이션 등 여러가지 요인으로 매년 2-3% 정도의 집값 상승이 일어나게 되어 자연스럽게 에퀴티가 상승하게 됩니다. 그래서 5년 10년 후에는 큰 소득을 만들어 주는 주요 소득원이 될 수 있습니다.

또 다른 장점은 집주인이 렌탈 프로퍼티를 운용하기 위해 지불한 수리 비용 모기지 이자 기타 대부분의 경비들을 비용 처리할 수 있다는 것입니다. 특히 요즘 같은 팬데믹 상황에서 경제를 다시 살리기 위해서 시중에 돈이 많이 풀리게 되면 자연스럽게 인플레이션이 생기게 되고 사람들은 현금보다 현물 자산을 늘리려는 경향이 생깁니다. 이런 팬데믹 상황에서는 더없이 중요한 투자 전략인 것입니다.

렌탈 프로퍼티는 관리하는데 신경이 쓰이고 세입자들을 관리하는 것 매년마다 세금과 집 보험을 지불해야 하지만 주식과 같이 단기간의 수익 변동이 크지 않고 장기적으로 안정적인 수입을 얻을 수 있기 때문에 전체적인 투자 포트폴리오의 한 부분을 차지하도록 하는 것이 중요합니다.

▶문의: (714)472-4267

Question 12

커머셜 융자와 SBA 융자 이용 방법은?

Accepted Answer

경제상황은 좋지 않지만, 시중에 cash flow는 좋아져서, 새로운 비즈니스를 시도하든지, 비즈니스를 확장하려는 분들이 늘어나는 추세입니다. 이렇게 비즈니스의 확장을 계획하고 있는 분들의 관심사는 커머셜 융자 부분입니다.

커머셜 융자에는 두 종류가 있습니다. 첫째로, 렌트비를 수입원으로 하기 위해서 투자용 건물을 구입하기 위해서 받는 융자가 있고, 둘째는 투자자가 자신의 비즈니스를 운영하고, 자신의 건물을 구입하기 위해서 받는 융자입니다. 그러면 두 융자의 차이점이 무엇일가요?

첫번째, 커머셜 융자는 일반 은행은 자신의 fund로 제공하는 융자이며. 두번째, SBA 융자는 정부의 지불 보증을 받고 융자를 신청한 분들에게 융자해 주는 프로그램입니다. 만약의 경우, 융자에 문제가 생겨서 상환이 불가능해지면 커머셜 융자는 융자 금액 전체에 대한 책임을 담당 은행이 지게 되지만, SBA 융자는 연방정부가 채무 불이행한 금액의 75%까지환불해 주는 시스템입니다. 분명한 것은 두 가지 융자 모두 그 자금의 조달과 펀딩을 담당은행이 진행하게 된다는 것입니다.

커머셜 융자의 대출기준은 일반 모기지 론, 컨벤셔널 론과 비슷하여, 은행의 대출 심사조건은 담보나 채무자의 크레딧 조건, 인컴의 정도가 중요시 됩니다.
SBA 융자의 대출기준과 조건은 담보, 인컴의 정도, 채무자의 신용등급등 대출조건은 커머셜 융자와 어느정도 비슷하지만 SBA 융자의 핵심이 되는 자격 조건은 융자대상이 되는 비즈니스의 cash flow를 중요하게 봅니다. 다시 말해서, 커머셜 융자가 담보를 중시하는 대출이라면 SBA 융자는 비즈니스의 cash flow에 촛점을 두고, 스몰 비즈니스를 도우려는 대출 이라고 할 수 있습니다.

커머셜 융자는 5년에서 7년정도의 상환기간 제한이 있는 반면에, SBA 융자는 비즈니스 융자의 경우, 10년정도의 상환 기간을 갖으며, 부동산 융자의 경우는 25년 정도의 상환기간을 갖게 되어 자주 재융자를 할 필요가 없어집니다.

커머셜융자의 이자율은 모기지 론의 컨벤셔널 론과 비슷하여 고정금리를 일부 또는 전체 융자에 적용하기도 합니다. 하지만 SBA 융자는 월가의 증권시장에 많은 영향을 받는 WSJP, 프라임이자율을 기준으로 적용하므로 변동 금리를 융자에 적용하게 됩니다.

커머셜 융자에는 Prepayment penalty가 부분적으로 적용되기도 하며 이것을 융자 과정에서 은행과 사전 조정을 통해서 없애기도 할수 있습니다. 하지만 SBA 융자는 정부가 지불보증을 해주기 때문에, prepayment penalty에 대한 사전 조정은 힘들고, 선납 할 경우에는 융자금액의 일부를 penalty로 지불해야 합니다.

커머셜 융자나 SBA 융자를 변동 이자율로 받게 될때, 해당 융자금액에 대해 최저금리와 최대 금리에 대한 Cap rate가 적용되어 이자율 변동 폭에 제한을 주게 됩니다. 커머셜 융자의 이자율은 통상적으로 prime rate에 1% 내지 1.5% 정도가 더해 집니다.

정리하자면, 투자목적이 아닌 본인사업 목적으로 융자를 신청할 경우에는 커머셜융자보다 SBA 융자가 적합한테, 그 이유는 SBA 융자로 받을 수 있는 금액이 $6,000,000까지 가능하며, SBA 융자의 다운페이먼트가 커머셜 융자보다 융자 금액당 비율이 더 적으며, 커머셜 융자보다 상환 기간이 길고, 비즈니스와 건물을 함께 융자할 수 있는 조건을 가지고 있습니다.

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Question 13

렌탈 프로퍼티(Income property) 투자 방법은?

Accepted Answer

저금리 시대에 많은 투자 전략이 있습니다. 주식에 투자하든지, 은퇴를 준비를 위한 401K나 IRA를 만들든지 여러가지 방법이 있습니다. 하지만 그중에 효과적인 투자 전략중에 하나는 렌탈 프라퍼티 (Income property)를 통한 투자 전략입니다.

자신이 계속해서 살 집에 투자할 뿐만아니라 렌탈 프라퍼티 (income property)로 전략으로 집을 소유하는 것입니다. 렌탈 프라퍼티 (income property)의 단점으로 초기에 집을 구입하는데, 일정분의 다운페이먼트가 들어가고, 매달 들어가는 페이먼트가 부담이 되기도 하지만, 한번 구입한 후에, Property Rent (프로퍼티 렌트)를 통해서 페이먼트가 안정적으로 들어오는 시점이 되면, 다른 투자와 비교할수 없는 양질의 수입원이 되는 것입니다.

지금같은 저금리 시대에 렌탈 프라퍼티( income property)로 집을 구입하게 될때, 생각보다 좋은 이자율로 집을 구입할 수 있습니다. 즉 자신의 집(Primary house)을 구입하기 위해서 적용받는 이자율보다 그리 높지 않는 이자율을 적용받아 렌탈 프라퍼티 (income property)를 구입할수 있는 기회를 맞이했습니다. 불과 1년전, 펜더믹 전에 primary house에 적용받는 이자율로 지금은 렌탈 프라퍼티 (income property)를 구입할수 있습니다.

렌탈 프라퍼티 (income property)는 주식 시장같이 단기간에 고소득을 올리는 경우는 없지만, 장기적으로 안정적인 소득을 올리게 되고, 시간이 지나면서 인플레이션등 여러가지 요인으로 매년 2-3% 정도의 집값 상승이 일어나게 되어 자연스럽게 에퀴티(Equity)가 상승하게 됩니다. 그래서 5년, 10년 후에는 큰 소득을 만들어 주는 주요 소득원이 될수 있습니다.

또 다른 렌탈 프라퍼티 (income property)의 장점은 집주인이 렌탈 프라퍼티 (income property)를 운용하기 위해 지불한 수리 비용, 모기지 이자, 기타 대부분의 경비들을 비용처리할 수 있다는 것입니다. 집 주인은 감가상각 비용을 통해서 taxable income을 줄일 수 있는데 이것은 실제로 나에게 손실이 생긴 것이 아니라 서류상의 손실처리로 세금혜택을 보게 되는 것입니다.

특히 요즘같은 펜더믹 상황에서 경제를 다시 살리기 위해서 시중에 돈이 많이 풀리게 되면, 자연스럽게 인플레이션이 생기게 되고, 사람들은 현금보다 현물 자산을 늘리려는 경향이 생깁니다. 그래서 많은 사람들이 부동산에 더 많이 투자를 하고 있고, 집 값은 어려운 경제 환경과 상관없이 계속해서 오르고 있는 실정이라, 이런 펜데믹 상황에서는 더없이 중요한 투자 전략인 것입니다.

렌탈 프라퍼티 (income property)는 관리하는데 신경이 쓰이고, 세입자들을 관리하는 것, 매년마다 property tax와 집 보험을 지불해야 하지만 주식과 같이 단기간의 수익 변동이 크지 않고, 장기적으로 안정적인 수입을 얻을 수 있기 때문에, 전체적인 투자 포트폴리오의 한부분을 차지하도록 하는 것이 중요합니다.

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렌탈 프로퍼티(Income property) 투자 방법을 알려주세요.

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